为了省钱，为了在农村养老，许多人往往会购买建造在划拨、农村集体土地上的房屋或者小产权房。岂料，到头来，钱花出去了但房子却不属于自己。法官结合有关案例，给大家提个醒——哪些房屋最好别买。

划拨土地上的房屋，不得任意转让

【案情简介】梁先生通过土地划拨的方式获得一块土地后，建造了一栋房屋。鉴于自己居住有余，也为盘活资金，其将三楼的两套房屋卖给了刘女士。刘女士搬入居住半年后，持《房屋买卖合同》前往房地产管理部门办理产权登记时，却遭到拒绝。“怎么回事？买卖双方都没有任何异议，而且我已经付清房款，我也早已实际占有了呀！”刘女士满脸疑惑。

【法官说法】房地产管理部门的做法并无不当。土地使用划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条也指出：“通过划拨方式取得土地使用权的不得转让、出租、抵押。”正因为刘女士购买的住房是建立在划拨土地上，而相关房屋买卖行为并没有得到政府审批，自然也就无法办理房产过户登记手续。

集体土地上的房屋，不得随意购买

【案情简介】黄女士退休后，一直想在城郊农村买房养老。去年12月初，得知方某在农村有一栋小别墅出卖，立即前往观看。因为非常称心，黄女士很快与方某签订了《房屋买卖合同》并一次性付清了房款。可当黄女士欢天喜地搬入居住时，当地村委会的阻扰如同当头一棒：你是城镇户口，并非本村村民，你与方某的房屋买卖行为无效。“这是真的吗？”黄女士懵了。

【法官说法】黄女士与方某的买卖关系无效。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定则指出：农民的住宅不得向城市居民出售，不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也表明：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步明确：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。本案所涉《房屋买卖合同》自然也不例外。

“小产权”房屋，不得随便买卖

【案情简介】一家位于农村的公司因为经营不善，亏损日益严重。为摆脱困境，公司决定在集体企业用地上建造房屋对外销售。由于其价格几乎是其它商品房的一半，池女士预购了面积最大又最向阳的一套。可今年1月5日，池女士却接到国土资源部门的通知，该房属于违章建筑的“小产权房”，不得买卖。“土地又不是个人的，怎么就不能建房销售？”池女士心有不甘。

【法官说法】“小产权房”的确不得买卖。此类房屋建造在农村集体土地上，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等，“产权证”只是由乡政府或村委会颁发。《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》指出：建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击耕地保护红线，扰乱土地市场和房地产市场秩序，损害群众利益，影响新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。也正因为如此，“小产权房”没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在有关部门也不会给予备案，所谓的“产权证”并不是真正合法有效的产权证。(颜梅生)